Wohngeld bei Eigentumswohnungen: Umlage auf Mieter nur bedingt möglich

Immobilien wollen bewirtschaftet werden. Ihr Unterhalt kostet Geld. Der Eigentümer ist in der Pflicht. Nur eine baulich und optisch ansehnliche Immobilie behält ihren Wert. Der kostenmäßige Aufwand wird bei Einfamilienhäusern gerne als Unterhalt bezeichnet, gemeint sind letztlich immer die Betriebskosten (Nebenkosten).

Der Begriff des Wohngeldes (manchmal aus als Hausgeld bezeichnet) meint auch nichts anderes, wird aber vornehmlich bei Wohnungseigentumsanlagen verwendet, in denen ein Objekt in mehrere Eigentumswohnungen aufgeteilt ist und einem oder mehreren Eigentümern gehört. Ist ein solches Objekt vermietet, stellt sich die Frage, welche Bestandteile des Wohngeldes auf den Mieter umgelegt werden können.

(Hinweis: der Begriff „Wohngeld“ wird auch im Sozialrechtlichen Sinne verwendet, sollte in diesem Fall aber als Sozialleistung verstanden werden, die ein einkommensschwacher Mieter gemäß dem Wohngeldgesetz bei der Kommune beantragen kann).

Wohngeld prägt das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander

Gerade wer eine Eigentumswohnung kaufen und vermieten will, muss wissen, was es mit dem Begriff des Wohngeldes auf sich hat. Er bestimmt mithin den Kostenaufwand, den ein Wohnungseigentümer betreiben muss und ist Grundlage der Kostenanteile, die der Wohnungseigentümer als Vermieter auf seinen Mieter umlegen darf.

Zunächst zahlt jeder Wohnungseigentümer an die Wohnungseigentümergemeinschaft sein Wohngeld. Es enthält alle Kosten, die der Betrieb und die Unterhaltung der Immobilie erfordert, also auch die Instandhaltungsrücklage und alle anfallenden Verwaltungskosten. Damit kann der von der Eigentümergemeinschaft meist bestellte Hausverwalter die Immobilie unterhalten.

Einen Teil des Wohngeldes kann der Wohnungseigentümer dann aber von seinem Mieter erstattet verlangen. Im Mietvertrag wird regelmäßig vereinbart, dass der Mieter neben der Miete auch Nebenkosten/Betriebskosten zahlen muss. Der Vermieter darf aber nur bestimmte Kostenanteile auf den Mieter umlegen. Die umlagefähigen Kostenanteile ergeben sich aus der Betriebskostenverordnung (kurz: BetrKV). Diese Verordnung listet 16 detaillierte Kostenpositionen auf und enthält als 17. Position noch einen Auffangtatbestand für individuell zu vereinbarende Kosten.

So rechnet der Eigentümer mit dem Mieter ab

Der Vermieter zahlt das Wohngeld an die Wohnungseigentümergemeinschaft und erhält nach Ablauf einer Abrechnungsperiode von der Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung. Sie legt Rechenschaft ab, wie das Wohngeld des Wohnungseigentümers verwendet wurde. Der Kostenanteil eines jeden Wohnungseigentümers wird in aller Regel nach seinem jeweiligen Miteigentumsanteil (Angabe in 1000/Anteilen) berechnet.

Aus dieser Betriebskostenabrechnung oder genauer gesagt Wohngeldabrechnung muss der Vermieter die nicht auf den Mieter umlegbaren Wohngeldanteile (Instandhaltungsrücklage, laufende Instandhaltungskosten, Verwaltungskosten) herausrechnen. Den restlichen Kostenanteil darf der Wohnungseigentümer als Vermieter dann seinem Mieter in Rechnung stellen und erteilt diesem wiederum eine Nebenkostenabrechnung.

Diese Nebenkostenabrechnung enthält die auf den Mieter gemäß der Betriebskostenabrechnung umlegbaren Nebenkosten. Im Idealfall verwendet der Vermieter für die Nebenkostenabrechnung mit dem Mieter den gleichen Verteilerschlüssel, der für die Berechnung des Wohngeldes von der Hausverwaltung verwendet wird. Hat er im Mietvertrag einen anderen Verteilerschlüssel vereinbart, muss er die umlegbaren Wohngeldanteile umrechnen. Arbeitserleichternd ist auch, wenn der Vermieter mit dem Mieter die gleiche Abrechnungsperiode vereinbart hat, die auch für die Abrechnung seines Wohngeldes maßgebend ist.