Falsche Rechnungsangaben, ungenaue Umlageschlüssel, Rechenfehler und unvollständige Nebenkostenpositionen: Fehler in der Nebenkostenabrechnung kommen immer wieder vor und scheinen manchmal unvermeidlich zu sein. Will der Vermieter die Nebenkostenabrechnung deshalb korrigieren, stellt sich die Frage, wie lange er eigentlich Zeit hat. Gibt es eine zeitliche Grenze für die Korrektur der fehlerhaften Nebenkostenabrechnung? Und wenn ja, woraus ergibt sich das. Hat der Vermieter bei allen Fehlerarten gleich lang Zeit, um den Fehler zu beheben?
Der nachfolgende Artikel erklärt für Mieter und Vermieter, wie lange der Vermieter Zeit hat, die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren.
Inhalt: Wie lange kann der Vermieter eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung korrigieren?
I. Korrektur der Nebenkostenabrechnung und Abrechnungsfrist
- Abrechnungsfrist: Zeitliche Grenze für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
- Beschränkung der Korrekturmöglichkeit durch Abrechnungsfrist
- Ausnahme zur eingeschränkten Korrektur: unverschuldete Fristversäumnis
II. Besonderheit: Zeit für „Korrektur“ formeller Fehler
I. Korrektur der Nebenkostenabrechnung und Abrechnungsfrist
Die Abrechnungsfrist ist für Vermieter die wichtigste zeitliche Grenze, wenn es um die Nebenkostenabrechnung geht. Sie regelt insbesondere zwei Dinge: Zum einen setzt sie für den Vermieter die zeitliche Grenze, bis wann eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen und an den Mieter zu übersenden ist. Zum anderen beschränkt sie die Korrekturmöglichkeit des Vermieters, da eine vollumfängliche Korrektur der Abrechnung nur bis zum Ende der Abrechnungsfrist möglich ist. Danach geht nur noch eine eingeschränkt Korrektur.
1. Abrechnungsfrist für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung
Vermieter haben also mit Ablauf des letzten Tages des Abrechnungszeitraums genau ein Jahr Zeit dem Mieter eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu übermitteln. Ob der Vermieter diese Frist gewahrt hat, wird danach bemessen, wann dem Mieter die Nebenkostenabrechnung zuging und nicht danach, wann der Vermieter die Abrechnung versendet hat (BGH, Entscheidung vom 21.01.2009, Az.: VIII ZR 107/08).
Beispiel:
Der Abrechnungszeitraum ist zum Beispiel der 01.01.2018 bis zum 31.12.2018. Dementsprechend beginnt die Abrechnungsfrist am 01.01.2019 zu laufen und der Vermieter hat bis zum Ablauf des 31.12.2019 Zeit eine formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung zu erstellen und an den Mieter zu übersenden. Ab dem 01.01.2020 gilt die Nebenkostenabrechnung als verspätet.
2. Beschränkung der Korrekturmöglichkeit durch Abrechnungsfrist
Die Abrechnungsfrist beschränkt die Korrekturmöglichkeit des Vermieters, da sie eine sog. Ausschlussfrist ist. Das bedeutet, der Vermieter darf inhaltliche bzw. materiellen Fehler grundsätzlich nur innerhalb der zeitlichen Grenze der Abrechnungsfrist korrigieren. Das gilt für alle Korrekturen der Nebenkostenabrechnung – egal ob sie zu Gunsten oder zu Lasten des Mieters gehen.
Der Vermieter darf die Nebenkostenabrechnung vollumfänglich korrigieren, solange die Abrechnungsfrist noch nicht abgelaufen ist (BGH, Urteil vom 12. Januar 2011, Az.: VIII ZR 296/09).
Beispiel:
Der Abrechnungszeitraum ist zum Beispiel der 01.01.2018 bis zum 31.12.2018. Dementsprechend beginnt die Abrechnungsfrist am 01.01.2019 zu laufen und endet am 31.12.2019. Der Vermieter übersendet dem Mieter am 15.06.2019 die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit einer ausgewiesenen Nachzahlung in Höhe von 200, 00 €. Im Juli bemerkt der Vermieter, dass er in der Nebenkostenabrechnung eine Rechnung, die er von dem Hausreinigungsdienstleister erhalten hat, nicht mit abgerechnet hat und der Nachzahlungsbetrag daher zu gering ist. Er will die Nebenkostenabrechnung korrigieren.
- Eine Korrektur ist hier zeitlich nicht ausgeschlossen. Der Vermieter hat bis zum 31.12.2019 Zeit eine korrigierte Abrechnung zu übermitteln.
Sobald die Abrechnungsfrist abgelaufen ist, kann der Vermieter nur noch eingeschränkt korrigieren. Für den Mieter nachteilige Korrekturen sind ab dem Zeitpunkt des Ablaufs der Abrechnungsfrist ausgeschlossen (§ 556 Abs. 3 Satz 3 BGB).
Dem Vermieter ist es also ab diesem Zeitpunkt nicht erlaubt eine Korrektur der Nebenkostenabrechnung vorzunehmen, die den Mieter nachteilig belastet. Das bedeutet, der Vermieter kann die Nebenkostenabrechnung noch korrigieren, ist aber mit allen Ansprüchen ausgeschlossen, die zu Lasten des Mieters gehen, wie z.B. eine Reduzierung des ausgezahlten Guthabens, einer Erhöhung der Nachzahlungspflicht oder ähnliches.
Beispiel:
Der Abrechnungszeitraum ist zum Beispiel der 01.01.2018 bis zum 31.12.2018. Dementsprechend beginnt die Abrechnungsfrist am 01.01.2019 zu laufen und endet am 31.12.2019. Der Vermieter übersendet dem Mieter am 15.10.2019 die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit einem ausgewiesenen Nebenkostenguthaben in Höhe von 150, 00 €. Anfang Januar 2020 bemerkt der Vermieter, dass er in der Nebenkostenabrechnung einen Fehler gemacht hat und einige Rechnungen nicht mit abgerechnet hat. Anstelle der Erstattung eines Guthabens würde bei richtiger Abrechnung ein Nachzahlung fällig werden. Er will daher die Nebenkostenabrechnung korrigieren.
- Die Korrektur ist nur eingeschränkt möglich. Da die Abrechnungsfrist am 31.12.2019 abgelaufen ist, kann er den Mieter durch die Korrektur nicht nachteilig belasten. Das heißt, er darf zwar korrigieren, kann aber weder das Guthaben zurück noch Nachzahlungen vom Mieter verlangen.
Korrekturen, die zu Gunsten des Mieters gehen, sind allerdings auch nach Ablauf der Abrechnungsfrist möglich. Geht es also um eine Reduzierung der Nebenkostennachzahlung oder eine Guthaben-Erhöhung bzw. Auszahlung anstelle Nachzahlung ist die Korrektur nach Ablauf der Abrechnungsfrist nicht rechtlich beschränkt. Alle Ansprüche die sich aus einer solchen Korrektur ergeben sind rechtlich einklag- und durchsetzbar.
Beispiel:
Der Abrechnungszeitraum war zum Beispiel der 01.01.2017 bis zum 31.12.2017. Dementsprechend begann die Abrechnungsfrist am 01.01.2018 zu laufen und endet am 31.12.2018. Erhielt der Mieter nun am 15.12.2018 die formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnung mit einer ausgewiesenen Nachzahlung in Höhe von 200,00 €, dann hat er die Abrechnung innerhalb der Abrechnungsfrist bekommen. Nun stellt der Vermieter allerdings Anfang Juni 2019 fest, dass er in der Nebenkostenabrechnung eine Rechnung, die er von dem Hausreinigungsdienstleister erhalten hat, doppelt abgerechnet hat und der Nachzahlungsbetrag daher gering wäre. Er will die Nebenkostenabrechnung korrigieren.
- Die Korrektur ist vollumfänglich möglich. Die Abrechnungsfrist ist zwar seit dem 31.12.2018 abgelaufen, die Korrektur aber nicht eingeschränkt, da der Mieter nicht nachteilig belastet wird. Der Mieter kann die Rückzahlung des zu viel gezahlten Nachzahlungsbetrages verlangen.
3. Ausnahme zur eingeschränkten Korrektur: unverschuldete Fristversäumnis
Die unverschuldete Überschreitung der Abrechnungsfrist durch den Vermieter beeinflusst die mögliche Nebenkostennachforderung nicht (vgl. § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB). Das bedeutet: Kann der Vermieter nichts dafür, dass die Abrechnungsfrist bereits abgelaufen ist, wenn er die Nebenkostenabrechnung korrigieren will, lässt das Gesetz ausnahmsweise auch Korrekturen zum Nachteil des Mieters zu.
Voraussetzung für die Ausnahme ist also, dass den Vermieter keine Schuld an der Verspätung der Korrektur trifft.
Das kann z.B. dann der Fall sein, wenn es sich um einen Fehler handelt, für den der Vermieter nichts kann bzw. den er nicht zu vertreten hat (BGH, Entscheidung vom 17.11.2004, Az.: VIII ZR 115/04). So z.B. auch wenn es ein Fehler ist, der erst zu spät entsteht weil es z.B. keine frühere Abrechnungsmöglichkeit bei einer bestimmten Position gab:Wird also z.B. der Grundsteuerbescheids zu spät übermittelt, obwohl der Vermieter alle notwendigen Unterlagen rechtzeitig eingereicht hat, hat er die verspätete Abrechnungsmöglichkeit und damit die eventuell verspätete Korrektur nicht zu verantworten. Das gleiche gilt unter Umständen bei einer verspäteten Nebenkostenabrechnung durch die Hausverwaltung.
Außerdem haben Vermieter die Verspätung nicht zu verantworten, wenn der Mieter selbst (Mit-)Schuld trägt, etwa weil er nach Mietvertragsende keine Nachsendeadresse hinterlassen hat und daher die Übermittlung der Nebenkostenabrechnung verzögert wurde.
Als unverschuldet gelten überdies auch Fehler, die offensichtlich sind. Bei diesen offensichtlichen Abrechnungsfehlern, wie z.B. Rechenfehlern oder Schreibfehlern (z.B. Angabe einer fehlerhaften Vorauszahlungssumme) greift der Ausschluss durch den Ablauf der Abrechnungsfrist nicht (BGH Urteil vom 30. März 2011, Az.: VIII ZR 133/10).
Weitere Einzelheiten zu diesem Themen sind in diesem Beitrag zusammengefasst: Nebenkostenabrechnung: Vermieter hat die Verspätung nicht zu vertreten.
II. Besonderheit: Zeit für „Korrektur“ formeller Fehler
Das folgt daher, dass es im Unterschied zu einer materiell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung bei der formell fehlerhaften Nebenkostenabrechnung aus rechtlicher Sicht bereits an einer rechtswirksamen Abrechnung fehlt. Das bedeutet, das im Einzelfall der Sachverhalt so zu behandeln ist als hätte der Mieter gar keine Nebenkostenabrechnung bekommen.
Formelle Abrechnungsfehler liegen dann vor, wenn die Nebenkostenabrechnung nicht alle Mindestangaben enthält. Dazu zählen die Angaben zu den Gesamtkosten der Nebenkosten und Einzelpositionen, die Nennung des jeweiligen Umlageschlüssels ggf. mit Erläuterung, der Anteil des Mieters sowie die Angabe und der Abzug der Vorauszahlungen des Mieters.
Solange keine formell ordnungsgemäße Abrechnung existiert, ist aber auch keine Korrektur möglich. Deshalb gibt es hier keine zeitliche Grenze der Korrektur. Vielmehr ist der Vermieter verpflichtet (erstmals) eine neue formell ordnungsgemäße Nebenkostenabrechnungen zu erstellen.
Zeit hat er dafür bis die Abrechnungsfrist abläuft (siehe oben).
III. Verjährung als zeitliche Maximalgrenze
Als zeitliche Maximalgrenze für alle Ansprüche des Vermieters die sich aus der Nebenkostenabrechnung und deren Korrektur ergeben, gilt die regelmäßige Verjährungsfrist von 3 Jahren nach den §§ 195, 199 Abs. 1 BGB.
Für den Beginn der Verjährungsfrist, ist auf die Anspruchsentstehung abzustellen. Ist also ein Anspruch des Vermieters aus der Nebenkostenabrechnung bzw. deren Korrektur nicht durch den Ablauf der Abrechnungsfrist ausgeschlossen, kann er grds. noch bis zum Ablauf von drei Jahren nach der Anspruchsentstehung geltend gemacht werden.
IV. Fazit
Für die Korrektur der Nebenkostenabrechnung hat der Vermieter bis zum Ablauf der Abrechnungsfrist Zeit. Nur bis dahin ist sie vollumfänglich möglich. Danach kann der Vermieter die Nebenkostenabrechnung nur noch eingeschränkt korrigieren.
16. Dezember 2020 - 12:55
Hallo,
Wir haben im November 2019 die NK für 2018 bekommen (Berechnungszeitraum 01.01.2018-31.12.20218), also fristgerecht.
In Rücksprache mit unserem Anwalt, haben wir diese nicht gezahlt und widersprochen. Im Oktober 2020, also 11 Monate nach dem Widerspruch kam nun die korrigierte Abrechnung.
Unser Anwalt sagt, dass wir nun gar nichts mehr zahlen müssen, weil sie die Frist versäumt haben. Ist das so richtig?
Leider bekomm ich auf weitere Fragen keine Antwort mehr von unserem Anwalt.
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
16. Dezember 2020 - 17:44
Hallo Anna,
ich kann Sie leider nur zu Ihrem individuellen Fall an ihren Anwalt verweisen. Fragen Sie einfach mal “Wo steht das?”.
Viele Grüße
Dennis Hundt
5. Mai 2021 - 12:25
Hallo Herr Hundt
Ein sehr informativer Beitrag, danke dafür. Leider war sich bei folgender Problemstellung nichtmal die Erstberatung beim Anwalt 100% einig. Mich würde Ihre Meinung zu diesem Sachverhalt interessieren.
Meinem Vermieter ist vor kurzem aufgefallen, dass ihm in den vergangenen Jahren einen Fehler bei der Nebenkosten-Abrechnung zu meinen Gunsten unterlaufen ist. Statt der vertraglich vereinbarten und von mir überwiesenen monatlichen Summe für Nebenkosten, hat der Vermieter jedes Jahr einen höheren Betrag angerechnet. Dies hatte zur Folge, dass Nachzahlungen nur gering waren oder gar Guthaben entstanden sind. In der aktuellen Abrechnung für das vergangene Jahr wurde der Irrtum korriert, doch erwartet der Vermieter nun eine Rückzahlung der von ihm überwiesenen Guthaben seit meinem Einzug.
Meiner Überzeugung nach müsste in Ihrem Beitrag genannter § 556 Abs. 3 Satz 3 BGB greifen. Die Erstberatung verwieß ebenfalls darauf, machte jedoch keinen 100% sicheren Eindruck. Wie sehen Sie das?
Vielen Dank für Ihre Hilfe!
5. Mai 2021 - 19:51
Hallo Maren,
ich würde mich auf die individuelle anwaltliche Beratung verlassen. Hier noch eine Hilfe: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!
Viele Grüße
Dennis Hundt
17. Juni 2021 - 16:27
Hallo Herr Hundt,
nach dem Tot meiner Schweigermutter haben wir die Wohnung gekündigt und ordnungsgem. an den Vermieter übergeben. Am 31.12.2020 haben wir per Mail und am 04.01.2021 per Post die Nebenkostenabrechnung für 2019 bekommen. Da meine Schwiegermutter eine Brutto Kaltmiete gezahlt hat und der Vermieter angegeben hat das sie keine Nebenkosten in ihrer Mietzahlung gezahlt hat ist die Nebenkostenabrechnung u.E. formell falsch. Wir haben dann den Vermieter aufgefordert diese korrekt aufzustellen.Trotz mehrfachen anschreibens und Fristsetzungen haben wir bis heute vom Vermieter keine Reaktion oder Antwort erhalten. Wie lange hat der Vermieter Zeit für die Korrektur?
vielen Dank für Ihre Hilfe
18. Juni 2021 - 08:49
Hallo Torsten,
1. der Vermieter muss den Zugang der Abrechnung bis Ende 2020 beweisen.
2. hier eine weitere Hilfe: Unterschied zwischen Nebenkostenvorauszahlung und Nebenkostenpauschale
Viele Grüße
Dennis Hundt
7. Januar 2022 - 05:04
Sehr geehrter Herr Hundt,
folgender Sachverhalt ist bei mir geschehen:
Abrechnungszeitraum 1.1.2020 bis 31.12.2020
Zugang der Nebenkostenabrechnung: Zugang war 14.10.2021. 107,11 Euro. Alles bezahlt.
Am 05.01.2022 ging mir eine korrigierte Nebenkostenabrechnung zu. Begründung ist laut Abrechnungsfirma das eine Verwechslung von cbm und kWh vorlag und somit Minuswerte zur Verrechnung kamen. Summe 258,23 Euro Nachzahlung.
Ist die Forderung nicht am 31.12.2021 verfristet?
Wäre über eine Antwort dankbar.
7. Januar 2022 - 13:19
Hallo Patrik,
ich gehe davon aus, dass die Korrektur der Nebenkostenabrechnung zu Ihrem Nachteil nicht mehr möglich ist.
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. Februar 2022 - 15:32
Sehr geehrter Herr Hundt,
Abrechnungszeitraum 01.01.2020 bis 31.01.2020, Abrechnung ging im Januar 2022 erst ein, somit Abrechnungsfrist überschritten.
Jedoch ist der Wasserzählerstand zu unseren Ungunsten falsch. Normalerweise würde ich darüber hinwegsehen, da es sich im Folgejahr ausgleicht.
Aber:
In 2021 hatten wir mit dem Vermieter ziemliches gezacker wegen eines defekten Spülkastens, entsprechend in 2021 auch einen ungewöhnlich hohen Wasserverbrauch. Durch den falschen Zählerstand verringert sich unsere Summe, die wir aufgrund des erhöhten Verbrauchs geltend machen können.
Nun zu meiner Frage:
Wenn ich den Zählerstand nun anmahne und korrigieren lasse: Kann dann mein Vermieter (durch die Korrektur der Abrechnung) noch die Nebenkostennachzahlung für 2020 geltend machen oder ist der Zug endgültig abgefahren?
Mit freundlichen Grüßen
Frank Schuster
8. Februar 2022 - 17:10
Hallo Frank,
hier haben wir uns mit der Frage befasst: Korrektur der Nebenkostenabrechnung zum Nachteil des Mieters – Geht das?!
Viele Grüße
Dennis Hundt
4. Dezember 2022 - 11:16
Hallo, ich habe ein Problem mit der Betriebskostenabrechnung für das Abrechnungsjahr 01.01.2020 bis 31.12.2020, habe sie am 26.12.2021 erhalten Nachzahlung 300 Euro, mir sind 7 Fehler aufgefallen, der neue Eigentümer ist anscheinend nicht mit der Immobilie 27 Häuser vertraut, manche haben vor 20 Jahre eine Heizung z. B. selbst eingebaut wie auch wir und rechnen Gas mit den Stadtwerken selbst ab, ebenso auch Hausflurstrom. Jedenfalls stehen auf meiner Rechnung Hausflur aller 27 Häuser und dann mein Anteil davon drauf, die Korrektur dauert nun schon fast 12 Monate, ich rechne mit einem Guthaben anstelle einer Nachzahlung, habe auch schon telefonisch nachgefragt, wie lange es noch dauert. Antwort wir sind dabei aber ehrlich gesagt etwas überfordert damit.
Kann ich irgendwann auf eine korrekte Abrechnung bestehen, möchte auch keine Ewigkeit auf mein Guthaben warten.
5. Dezember 2022 - 11:35
Hallo Michael,
wie lange der Vermieter für die Korrektur Zeit hat, lesen Sie oben. Ich möchte einen Punkt aufgreifen: das die Beleuchtung von mehreren zusammenhängenden Häusern auf alle Wohnungen umgelegt wird, ist nichts ungewöhnliches. Aber vielleicht haben sie auch noch andere Themen in der Abrechnung gefunden.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. Dezember 2022 - 17:00
Hallo Herr Hundt !
Ich habe folgendes Problem:
Unsere Abrechnung geht vom 01.10.2020 bis 30.09.2021.
Die Abrechnung wurde uns im August 2021 zugestellt, was ja noch im Zeitraum ist.
Allerdings stellte ich Fehler in der Abrechnung fest und die Hausverwaltung wollte uns eine neue Abrechnung zukommen lassen. Allerdings ist diese bis heute nicht angekommen. Es steht unsererseits eine Nachzahlung in Höhe von € 450,00 im Raum. Bis wann hat die Korrektur zu erfolgen ? Bzw. ab wann ist diese Abrechnung bzw die Nachzahlung hinfällig ?
15. Dezember 2022 - 20:56
Hallo Bettina,
danke für Ihren Kommentar. Mit genau dieser Frage befasst sich der Artikel oben.
Hier noch einen Ergänzung: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht
Viele Grüße
Dennis Hundt
8. März 2023 - 10:44
Hallo Herr Hundt,
wir haben am 03. Januar 2023 die Abrechnung beim Vermieter Reklamiert da Falsche Zählerstände abgerechnet wurden, die schon im Abrechnungszeitraum 2020 berechnet wurden und es jetzt um die Abrechnung 01.01.2021- 31.12.2021 ging. Diese kam am 24.12.2022 ( Fristgerecht ) gibt es eine gesetzliche Frist wie lange die Korrektur der Abrechnung dauern darf, haben bis zum heutigen Tag noch keine weitere Info vom Vermieter.
Viele Grüße
Susanne
9. März 2023 - 08:34
Hallo Susanne,
ich kann leider nur auf den Artikel oben verweisen: Wie lange hat der Vermieter Zeit eine fehlerhafte Nebenkostenabrechnung zur korrigieren?
Viele Grüße
Dennis Hundt
3. August 2023 - 18:35
Hallo Herr Hundt,
Ich habe bei Erstbezug eines Altbaus für das Jahr 2021 eine NK-Abrechnung im Dezember 2022 erhalten mit einem Guthaben.
Der Vermieter hatte die Abrechnung an ein Subunternehmem vergeben. Diesem fiel dann in 2023 auf, dass die installierten Zähler nicht korrekt gezählt hätten. Daraufhin wurde eine Korrektur der Abrechnung im Mai 2023 vorgenommen, deutlich zu meinem Ungunsten in dem der gesamte Verbrauch des Hauses, also aller Miete zu 100% in Grundkosten berechnet wurde.
Meinen Fragen wären zum einen ob diese Abrechnungslösung so überhaupt statthaft ist und zum anderen ob der Vermieter die Frist für die Korrektur eingehalten hat. Nach vielen Belesen würde ich eher denken, dass er das entstandene Guthaben vom Dezember 2022 hätte auszahlen müssen und einen möglichen Finanziellen Schaden beim Subunternehmen einfordern müsste.
Viele Grüße
Thomas
3. August 2023 - 19:45
Hallo Thomas,
ein Abrechnungsdienstleister arbeitet für bzw. im Namen des Vermieters. Man kann also m.E. nicht davon ausgehen, dass der Vermieter die Verspätung / Korrektur nicht zu vertreten hat. Ich bin also bei Ihnen. Außerdem muss der Vermieter sich an die Heizkostenverordnung halten und 50% bis 70% der Kosten nach Verbrauch abrechnen.
Viele Grüße
Dennis Hundt
15. September 2023 - 13:10
Guten Tag,
für 2021 wurde mir eine Abrechnung fristgerecht zugestellt. Dies wurde auch zeitnah von mir beglichen.
Nun kam für 2022 die Abrechnung und diese habe ich durch einen bekannten Verwalter prüfen lassen. Dem sind in jeder Position Fehler aufgefallen. z.B. alles auf Personen abgerechnet obwohl im MV nach Wohnfläche vereinbart. Falsche Personenanzahl abgerechnet. Geschätzte Werte beim Gasverbrauch und beim Wasser den Vorauszahlungsbetrag für 2023 abgerechnet.
Es stellte sich nun im Nachhinein heraus, dass diese Fehler auch schon 2021 abgerechnet wurden. Mein inzwischen ehemaliger Vermieter behauptet, weil ich für 2021 die Abrechnung akzeptiert und die Nachzahlung mit den Fehlern geleistet hätte wäre ich auch jetzt dazu verpflichtet.
Stimmt das?
Danke für eine Rückmeldung
15. September 2023 - 13:30
Hallo D.B.,
es wäre eine Katastrophe, wenn man einen einmaligen Fehler immer wieder wiederholen müsste. Sie prüfen jede Nebenkostenabrechnung für sich, es gibt hier kein Gewohnheitsrecht oder Ähnliches.
Prüfen Sie zudem, ob Sie der Abrechnung 2021 noch widersprechen können, sofern noch keine 12 Monate vergangen sind, sollte dies möglich sein.
Viele Grüße
Dennis Hundt
9. Oktober 2023 - 12:19
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat mir im Oktober 2022 die Nebenkostenabrechnung für 2021 geschickt. Diese war sehr fehlerhaft. Es wurde sich um einige hundert Euro zugunsten des Vermieters verrechnet.
Ich habe natürlich direkt einen Widerspruch eingelegt per Telefon, E-mail & Fax.
Trotz mehrmaliger Erinnerung habe ich bis heute keine korrigierte Rechnung erhalten. Wie lange hat der Vermieter Zeit eine strittige Rechnung zu korrigieren?
Gelten in dem Fall die oben genannten drei Jahre?
Viele Grüße
Lukas Runge
9. Oktober 2023 - 14:19
Hallo Lukas,
zu den Zeitträumen finden Sie die Infos oben. Hier noch eine weitere Hilfe: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht
Viele Grüße
Dennis Hundt
16. Dezember 2023 - 23:15
Guten Tag Herr Hundt,
wir leisten monatlich 250 € Nebenkostenvorauszahlung in unserer Betriebskostenabrechnung 2022 wurden lediglich 115 € von der Hausverwaltung angerechnet. Somit ergibt sich eine Nachzahlung von über 1.500 €.
Wir haben der Abrechnung sofort nach Eingang im September 2023 schriftlich widersprochen und um eine ordnungsgemäße Abrechnung gebeten.
Bis heute liegt uns keine Korrektur vor.
Erst im November reagierte die Hausverwaltung auf unsere Nachfragen und teilte uns in einem unschönen Telefonat mit; dass wir ein korrigiertes Schreiben bekommen würden, wenn tatsächlich ein Fehler vorliegen sollte. Auf unsere Rückfragen, ob wir eine korrigierte Abrechnung erhalten; wurde lediglich mit „Die mache ich sicher nicht nochmal neu“ geantwortet.
Ist die Hausverwaltung, auf Grund des formalen Fehlers verpflichtet eine neue korrekte Abrechnung auszustellen oder reicht ein ergänzendes Schreiben, wie es angedeutet wurde?
Welche Rechte stehen uns zu, sollte die Hausverwaltung zum 31.12.2023 die fehlerhafte Nachzahlung per Lastschrift einziehen?
Die Kommunikation mit unserer Hausverwaltung ist leider unterirdisch, sie findet in den meisten Fällen nur von unserer Seite statt. Man erhält keine Antworten auf E-Mails, per Telefon ist meist niemand erreichbar. Mit unseren direkten Vermietern/Eigentümern besteht kein persönlicher Kontakt.
Vielen Dank vorab.
Liebe Grüße aus Dresden
Jennie
19. Dezember 2023 - 15:59
Hallo Jennie,
bei einer fehlerhaft und zu niedrig angesetzten Vorauszahlung, entstehen natürlich gigantische Nachzahlungen. Ich würde diese an Ihrer Stelle nicht leisten und bereits jetzt schon die Genehmigung für den Lastschrifteinzug zurücknehmen.
Hier eine Hilfe: Vermieter korrigiert Nebenkostenabrechnung nicht
Viele Grüße
Dennis Hundt
26. Februar 2024 - 16:29
Hallo,
ich habe meine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 ende Dezember 2023 erhalten.
Bei der durchsicht der Nebenkostenabrechnung stellte ich fest, das die Heizungsablesefirma eine gravierenden Fehler gemacht hat. Sie hat einen Heizkostenverteiler abgerechnert, den es bei mir gar nicht gibt.
Ich habe der Nebenkostenabrechnung anfang Januar 2024 wiedersprichen. Nun meine Fragen :
Wie lange hat der Vermieter Zeit die Nebenkostenabrechnung zu korrigieren ?
Gilt die Nebenkostenabrechnung durch den Fehler und durch die Neuberechnung und Neuzustellung nun als verspätet ? So das ich diese vielleicht gar nicht mehr bezahlen muss ?
Vielen Dank für Eure Hilfe und Eure Antworten
26. Februar 2024 - 19:30
Hallo Andreas,
der Artikel oben befasst sich mit Ihrer ersten Fragen. Hier eine Hilfe zur zweiten Frage: https://www.nebenkostenabrechnung.com/korrektur-nebenkostenabrechnung-nach-abrechnungsfrist/
Viele Grüße
Dennis Hundt
11. April 2024 - 00:34
Hallo Herr Hundt,
mein Vermieter hat hat die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 im Dezember 2023 erstellt, jedoch nicht an mich zugestellt.
Ende März kam nun eine Korrektur dieser Nebenkostenabrechnung ins Haus geflattert, da wohl der endgültige Grundsteuerbescheid erst im Januar 2024 erging. Die dreimonatige Nachholfrist nach Behebung des Hindernisses ist wohl eingehalten. Dennoch erfuhr ich vom Fehlen des endgültigen Grundsteuerbescheids erstmals im März 2024.
Aus den Unterlagen geht hervor, dass der Vermieter im Dezember 2023, unter dem Vorbehalt der Korrektur der Grundsteuer, die Abrechnung auch erteilen wollte.
Nun stellt sich mir die Frage, wie sich die Nebenkostenabrechnung aus dem März auf die nunmehr erhobene Nachforderung auswirkt. Wird sie als bloße Korrektur der nicht zugestellten Abrechnung gewertet, mit der Folge, dass ich mich auf die Ausschlussfrist berufen kann? Oder wird sie als (unverschuldet verspätete) eigenständige Abrechnung behandelt, mit der Folge, dass ich mich nicht auf die Ausschlussfrist berufen kann?
Vielen Dank vorab und
beste Grüße
Christopher
11. April 2024 - 07:15
Hallo Christopher,
hier eine Hilfe: Nebenkostenabrechnung kam zu spät an: So handeln Mieter richtig (9 Punkte-Plan)
Es gibt Rechtsprechung, die vom Vermieter verlangt, dass er ankündigt, dass die Abrechnung verspätet eingehen wird.
Viele Grüße
Dennis Hundt